Impôts fonciers au Luxembourg : ce que les propriétaires paient vraiment (2026)

Demandez à un propriétaire luxembourgeois ce qu'il paie d'impôt foncier annuel : la réponse, souvent gênée, est fréquemment moins de 100 à 300 € par an, même pour une maison à 1,5 million €. Cette anomalie est enfin en cours de réforme. Que vous soyez déjà propriétaire ou en passe de le devenir, mieux vaut comprendre à la fois le système actuel et celui qui arrive.

Pourquoi l'impôt actuel est si bas

L'impôt foncier annuel est calculé sur des « valeurs unitaires » figées au 1er janvier 1941, soit littéralement le loyer qu'un bien aurait rapporté cette année-là, légèrement indexé. La formule combine valeur unitaire, taux d'assiette et taux communal fixé par chacune des 102 communes. Résultat effectif : généralement moins de 0,1 % de la valeur de marché. La commune facture une fois par an ; pour la plupart des propriétaires d'appartement, cela coûte moins qu'un dîner au restaurant pour deux.

La réforme : trois nouveaux impôts

La réforme remplace cette relique par trois instruments coordonnés. Selon le calendrier officiel, le cadre s'applique à partir de janvier 2026, les premières factures réelles arrivant plus tard :

L'INOL, tel que présenté dans le projet de loi, démarre autour de 3 000 € par logement vacant et par an, montant qui augmente à chaque année de vacance supplémentaire. Considérez les montants exacts comme provisoires tant que les premiers avis ne sont pas émis. Les valeurs de base étant réévaluées aux niveaux de marché actuels dans toutes les communes, attendez-vous à des factures IFON nettement supérieures aux montants symboliques d'aujourd'hui, même si le gouvernement a indiqué vouloir ménager les propriétaires occupant leur unique logement. Les communes gardent l'IFON ; l'État perçoit l'IMOB et l'INOL. Quelques communes appliquaient déjà leur propre taxe sur les logements vides ; le dispositif national vise à harmoniser tout cela, et la Ville de Luxembourg n'applique actuellement pas de surtaxe vacance distincte au-delà des multiplicateurs communaux ordinaires. La surtaxe communale de droits d'enregistrement à l'achat pour les résidences non principales est un tout autre sujet, traité dans le guide d'achat.

L'impôt qui mord vraiment : les revenus locatifs

Si vous louez, l'impôt foncier est une broutille à côté de l'impôt sur le revenu. Le revenu locatif net s'ajoute à vos autres revenus, imposé aux taux progressifs jusqu'à 42 % (effectivement 45,78 % avec la contribution au fonds pour l'emploi). La bonne nouvelle, ce sont les déductions :

• Intérêts d'emprunt : intégralement déductibles des loyers
• Réparations, entretien, assurances, frais de gérance, et l'impôt foncier lui-même
• Amortissement du bâtiment (hors terrain) : 2 % par an en régime normal, 4 % pour les immeubles achevés depuis moins de 5 ans, 6 % pour les biens dont la rénovation énergétique date de moins de 9 ans

L'amortissement spécial de 6 % pour les achats en VEFA a expiré pour les contrats signés après le 30 septembre 2025. Un bailleur récent bien endetté affiche souvent un revenu locatif imposable proche de zéro les premières années, en toute légalité.

Plus-values, en bref

La vente de la résidence principale est exonérée, point. Pour les autres biens, une vente pendant la période de spéculation subit les taux progressifs pleins ; au-delà, la plus-value est imposée à une fraction du taux global (effectivement ~10 – 11 % pour beaucoup de vendeurs), avec un abattement décennal de 50 000 € (100 000 € pour les couples imposés collectivement). Les seuils ont été remaniés en 2024–2025 (la période de spéculation est notamment passée de 2 à 5 ans pour les cessions récentes) : vérifiez donc les règles applicables à vos dates exactes sur Guichet.lu avant de vendre. Notre guide de la vente détaille le mécanisme.

Résidence secondaire ou investissement

Budgétez l'IFON réformé plutôt que les montants symboliques actuels, gardez tout second bien effectivement occupé (un locataire déclaré à l'adresse vous met à l'abri de l'INOL), et rappelez-vous que les droits d'enregistrement (7 % dans la majorité du pays, avec surtaxes à Luxembourg-Ville) restent le vrai coût d'acquisition. Les coûts annuels de détention demeurent modestes à l'échelle européenne ; ce sont l'impôt sur le revenu et les taxes de transaction qui méritent votre planification.