Vendre ou mettre en location son bien au Luxembourg (2026)

Nouvelle affectation à l'étranger, logement devenu trop petit, envie de devenir bailleur : en 2026, propriétaires vendeurs et bailleurs jouent selon des règles récemment durcies. Le délai de spéculation fiscal est passé à cinq ans et la réforme du bail du 1er août 2024 a rebattu les cartes côté location.

Vendre : le déroulé

La plupart des vendeurs passent par une agence, avec deux formules : le mandat simple (plusieurs agences, vente directe possible) ou le mandat exclusif (une seule agence, généralement 3 à 6 mois, souvent avec un effort marketing renforcé). La commission, négociable, tourne autour de 3 % du prix + TVA de 17 %, à charge du vendeur.

Après signature du compromis de vente, l'acte notarié intervient en général sous trois mois. L'acquéreur choisit et paie le notaire ainsi que les droits d'enregistrement ; le vendeur supporte la commission d'agence, le certificat énergétique et, le cas échéant, la mainlevée de son ancienne hypothèque.

Le passeport énergétique (CPE), passage obligé

Impossible de commercialiser un bien sans certificat de performance énergétique (CPE/Energiepass) : il est obligatoire à la vente comme à la location, et la classe (A à I) doit figurer dans les annonces. Valable 10 ans, il coûte quelques centaines d'euros pour un appartement, et les acheteurs intègrent désormais la classe énergétique dans leurs offres.

La plus-value immobilière en 2026

À retenir :

• Le délai de spéculation est passé de deux à cinq ans pour les cessions depuis 2025.
• Pour les plus-values à long terme, le prix d'acquisition est réévalué par coefficients officiels, avec un abattement décennal de 50 000 € par contribuable (100 000 € pour un couple imposé collectivement) et 75 000 € pour un bien hérité en ligne directe.
• Le « quart de taux » temporaire (environ 10,5 % maximum) a expiré le 30 juin 2025 ; en 2026, le demi-taux global s'applique de nouveau.
• La cession se déclare dans la déclaration d'impôt annuelle ; le notaire informe également l'Administration des contributions directes (ACD).

Louer : les règles issues de la réforme

La loi du 22 juillet 2024, en vigueur depuis le 1er août 2024, encadre strictement les bailleurs :

• Bail écrit obligatoire pour toute nouvelle location.
• Garantie locative plafonnée à 2 mois de loyer (contre trois auparavant). Restitution de 50 % dans le mois suivant l'état des lieux de sortie, le solde dans le mois du décompte de charges final. Chaque mois de retard coûte 10 % d'un mois de loyer.
• Frais d'agence partagés 50/50 entre bailleur et locataire, quel que soit le donneur d'ordre. Toute clause contraire est nulle.
• Plafond de loyer : le loyer annuel ne peut dépasser 5 % du capital investi dans le logement, réévalué selon l'inflation. Le locataire peut saisir la commission des loyers.
• Adaptation du loyer possible au maximum tous les deux ans, dans la limite du plafond.
• Colocation : cadre légal dédié, bail unique signé par tous les colocataires et pacte de colocation.

Déclarer ses revenus locatifs

Le revenu locatif net est imposé au barème progressif (0 à 45,78 %) avec vos autres revenus. Sont déductibles : intérêts d'emprunt (sans plafond pour un bien loué), réparations et entretien, assurances, frais de gérance et d'agence, et amortissement du bâti (en général 2 % par an de la valeur de construction). Les propriétaires non résidents déclarent leurs loyers de source luxembourgeoise au Luxembourg. Conservez vos factures : l'ACD les réclame volontiers.

L'essentiel

Vendre sa résidence principale reste fiscalement indolore. Vendre un investissement avant cinq ans expose au barème plein. Et louer exige désormais une vraie discipline documentaire : bail écrit, garantie plafonnée, capital investi justifié.