Acheter un bien immobilier au Luxembourg : le guide expat 2026

Logement·7 min de lecture·Mis à jour le 3 juillet 2026
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Aucune restriction n'empêche les étrangers (UE ou hors UE) d'acheter au Luxembourg. Ce qui surprend les nouveaux arrivants, ce sont les frais de transaction et l'ordre des démarches. Voici l'essentiel.

Les prix du marché

Pour les appartements existants à Luxembourg-Ville, les fourchettes varient fortement selon le quartier : Kirchberg environ 7 600–14 800 €/m², Belair 11 000–14 000 €/m², Limpertsberg 9 500–12 500 €/m². Esch-sur-Alzette, deuxième ville du pays, reste la porte d'entrée la plus abordable, autour de 4 300–9 000 €/m². Concrètement, un 70 m² coûte environ 535 000–1 040 000 € au Kirchberg contre 302 000–627 000 € à Esch.

Frais d'acquisition : prévoyez ~2 à 9 % en plus

  • Droits d'enregistrement : 7 % du prix (6 % d'enregistrement + 1 % de transcription). À Luxembourg-Ville, une surtaxe communale peut s'appliquer hors résidence principale.
  • Frais de notaire : ~1 à 1,5 %. Le notaire est obligatoire et gère l'acte, les vérifications et l'enregistrement.
  • Frais d'acte hypothécaire en cas d'emprunt, ajoutés à la note du notaire.

Le Bëllegen Akt : votre plus grosse économie

Pour l'achat de votre résidence principale, le crédit d'impôt « Bëllegen Akt » efface les droits d'enregistrement jusqu'à 40 000 € par acquéreur (80 000 € pour un couple). Vous devez occuper le logement vous-même (engagement d'au moins deux ans). Pour la plupart des premiers achats, le coût d'enregistrement effectif tombe à zéro. Il se demande directement dans l'acte notarié : parlez-en à votre notaire.

Les règles de financement

Le régulateur impose des plafonds de quotité (LTV) :

ProfilLTV max
Primo-accédant, résidence principale100 %
Acquéreur non primo, résidence principale90 %
Bien locatif / secondaire80 %

Même à 100 %, il faut du cash pour le notaire et les droits non couverts par le Bëllegen Akt. Les banques limitent généralement la charge de remboursement à ~40 % du revenu net ; comparez Spuerkeess, BIL, BGL BNP Paribas et Raiffeisen (ING a fermé son activité crédit retail de masse au Luxembourg), car les écarts de taux pèsent lourd sur 25 ans.

L'achat, étape par étape

  1. Accord de principe bancaire, qui renforce toute offre.
  2. Offre puis compromis de vente : contrat préliminaire, généralement avec 10 % d'acompte ; il est contraignant : vérifiez les conditions (clause suspensive de financement !) avant de signer.
  3. Acte notarié (acte de vente) : en général 1 à 3 mois après le compromis ; propriété et clés sont transférées à ce moment.
  4. Enregistrement, assuré par le notaire.

Protections de l'acheteur

Le neuf se vend en VEFA, avec paiements échelonnés et garantie d'achèvement. Pour l'ancien, le vendeur doit fournir le passeport énergétique (CPE) ; il n'existe pas de délai de rétractation général après le compromis. Faites-vous conseiller avant de signer, pas après.